Что такое ТСЖ: плюсы и минусы

Автор статьи, практикующий юрист, специалист по жилищному праву и ипотеке.

Многие россияне до сих пор считают, что обслуживанием многоквартирных домов могут заниматься только управляющие компании и жилищно-коммунальные службы.

Однако они могут самостоятельно создавать ассоциации домовладельцев для контроля за предоставлением жильцам коммунальных услуг.

Что это такое

В настоящее время большая часть квартир в кондоминиумах находится в частной собственности граждан. Муниципальное жилье — редкость.

Раньше все жилые помещения считались муниципальными, а содержание жилых домов осуществлялось государством. Государственные и муниципальные власти несут ответственность за предоставление гражданам некачественных услуг.

С формированием частной собственности граждане начали приватизировать жилье и переводить его с государственной на частную недвижимость.

Необходимо было сформировать организационную структуру, которая бы управляла кондоминиумом, состоящим из жилых помещений, принадлежащих к личной собственности. Этим руководящим органом стала ассоциация домовладельцев. В соответствии с гражданским законодательством он получил правовой статус юридического лица.

Все жильцы, проживающие в квартирах Московской железной дороги, должны поддерживать ее в надлежащем состоянии и не допускать ее порчи.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ признаются все элементы многоквартирного жилого дома (кроме квартир), которые предназначены для обслуживания более 1 комнаты в этом доме.

Получив в собственность жилые квартиры от государства, граждане взяли на себя ответственность за содержание таких объектов недвижимости, и государство больше не несет за это ответственности.

Теперь арендаторам приходится самостоятельно заботиться о своем имуществе. Но у них нет опыта управления многоквартирными домами.

Исходя из этого, владельцы квартир могут выбрать один из двух методов управления:

 Поручить управляющей компании управлять домом от имени жильцов
 Сформировать ТСЖ и таким образом самостоятельно управлять таким объектом недвижимости

Таким образом, товарищество собственников жилья — это способ управления общей собственностью многоквартирного дома.

ТСЖ управляет следующим имуществом:

  1. Жилые помещения собственников;
  2. Общее имущество жителей (лестницы, подъезды, подвалы, чердаки, инженерные сети и т.д.).
  3. Земля, на которой расположен дом.

Управление недвижимым имуществом товариществом заключается в его обслуживании и управлении, проведении необходимого ремонта, а также в предоставлении коммунальных услуг.

Расшифровка аббревиатуры

Термин ТСЖ расшифровывается как «товарищество собственников жилья».

В настоящее время концепция товарищества собственников жилья не совсем соответствует действительности, поскольку в многоквартирных домах часто есть как квартиры, так и нежилые помещения (на первых этажах и выше).

Товарищество может выполнять свои функции по отношению к одному или нескольким домам, тем самым повышая эффективность управления ими.

Участие собственников в нем происходит на добровольных началах.

Коммерческая организация или нет

Изобразительное искусство. 48 ГК РФ дает определение юридического лица. Особенности, описанные в этой статье, полностью применимы к ТСЖ.

Статья 50 Гражданского кодекса устанавливает понятие коммерческих и некоммерческих организаций.

Организации, преследующие получение прибыли как основную цель своей деятельности, классифицируются как коммерческие.

Следовательно, для некоммерческих юридических лиц люди не ставят получение прибыли ключевой целью своего бизнеса, они не распределяют полученную прибыль между ее участниками.

Следовательно, ТСЖ является некоммерческой организацией, так как его основная цель — управление многоквартирным домом. В этом разница между партнерством и управляющей компанией.

Основные положения о партнерстве определены в ст. 123.12 — 123.14 ГК РФ.

Собственники квартир (и других помещений Московской железной дороги) автоматически становятся участниками товарищества после приобретения в частную собственность такого имущества. Продавая квартиру, собственник теряет свою долю в этом юридическом лице.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание собственников.

Чтобы создать товарищество или выбрать другой способ управления многоквартирным домом, необходимо провести общее собрание всех собственников помещений того или иного дома. В этом случае на повестке дня либо создание товарищества собственников жилья, либо передача управления домом управляющей компании. По всем вопросам повестки дня собственники голосуют лично.

Для кворума (действительности) собрания необходимо участие более 50% кондоминиумов. Для принятия решения требуется более половины голосов.

Создание товарищества собственников жилья

Создание ТСЖ — один из наиболее эффективных способов управления совместной собственностью собственников квартир (и других помещений) в жилом кондоминиуме.

Существенные вопросы необходимо решать путем проведения общего собрания, в котором участвуют все собственники.

Часто не все собственники помещения отдают предпочтение товариществу, но желают передать управление управляющей компании.

Чтобы сделать правильный выбор между этими двумя методами управления, необходимо учитывать тот факт, что ТСЖ является некоммерческой организацией, не преследующей своей основной цели — получение финансовой прибыли.

Возможны ситуации, когда управляющие компании недобросовестно выполняют свои обязанности, получая средства от арендаторов.

Цели создания

Основная цель создания ТСЖ — поддержание собственности, принадлежащей общей собственности всех собственников.

Кроме того, создание партнерства преследует другие задачи. Особенно:

 Поставка адекватное техническое, санитарно-эпидемиологическое состояние всего дома и отдельных квартир
 В целях контроля за качество поставленных инженерных сетей
 Эксплуатации общее имущество для его наиболее эффективного использования

важно понимать, что некоторые недобросовестные собственники могут преследовать корыстные цели, формируя партнерство:

  1. Чтобы иметь доступ к средствам.
  2. Есть дополнительные права.

Часто создание и функционирование товарищества собственников жилья не оправдывает ожиданий владельцев и вынуждает их отказаться от этого метода управления домом и передать полномочия управляющей организации.

Читайте здесь субаренду общинной земли.

Права и обязанности

Правила осуществления деятельности товарищества собственников жилья регулируются гражданским и жилищным законодательством.

В Жилищном кодексе есть главы 13-14 раздела № 6, посвященные распоряжению ТСЖ. Права и обязанности этих некоммерческих организаций устанавливаются правилами ст. 137-178 ЖК РФ.

Основные права ТСЖ включают:

 Заключение договоров с собственниками помещений по управлению зданиями в кондоминиумах и заключение других договоров, на основании которых достигаются цели партнерства
 Определение суммы затрат и их распределение для текущих задач по уходу за домом
 Расчет суммы счета а также расчет взносов для индивидуальных арендаторов
  Составление сметы доходов и расходов по конкретному объекту недвижимости с учетом вышеперечисленных задач выполнять работы по поддержанию состояния Московской железной дороги, оказывать владельцам квартир другие услуги
  Использование кредитных средств для реализации поставленных перед ТСЖ задач и проводить операции по отчуждению общего имущества собственников помещения
 Соглашения с подрядчиками выполнение конкретных работ для товарищества на основании заключенных договоров

Кроме того, пункт статьи 137 ТК РФ содержит дополнительные права организации, которыми она может воспользоваться, если это не нарушает права и законные интересы собственников квартир в доме. Особенно:

Реконструкция и модернизация управляемого жилого дома а также предоставление во временное пользование общего имущества собственников согласно условиям заключенных сделок
 В соответствии с нормами действующего законодательства правильно построить или частично перестроить общее имущество дома
Получение в пользование или приобретение земельного участка в общей собственности жителей Московской железной дороги на строительство жилья, строительство хозяйственных и иных построек, а также их последующую эксплуатацию;
Согласно требованиям закона, от имени собственников квартир в многоквартирном доме построить запланированные земельные участки, прилегающие к этому дому заключать договоры и совершать иные действия в соответствии с целями и задачами ТСЖ

Обязательства товарищества указаны в ст. 138 Жилищного кодекса, а именно:

  Обеспечить эффективное управление вверенным имуществом со строгим соблюдением требований жилищного законодательства
Выполнять взятые на себя обязательства Следить за соблюдением установленных правил (СНиПов, СанПинов и др)
  Проверить, как собственники квартир выполняют свои обязательства поддерживать условия многоквартирного дома
 Мониторинг соблюдения прав и интересы всех жителей Московской железной дороги
 Примите необходимые меры предотвращать действия третьих лиц, препятствующие осуществлению права на жилище собственников помещения
 Представление интересов собственников жилья учет собственников и другие обязательства, связанные с исполнением обязательств по договору

Устав товарищества

Поскольку ТСЖ является добровольным объединением граждан, их деятельность основана на определенном документе. Этот документ является Уставом, поскольку товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом.

Перед созданием партнерств вам необходимо составить проект этого документа.

принимается общим собранием собственников помещений кондоминиума. Для его принятия необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% жителей объекта недвижимости.

Карта ТСЖ должна содержать следующую информацию:

 Полное название партнерства например, «Товарищество собственников жилья« Звездная, 10»
 Расположение (адрес) цель создания этого объединения граждан
 Порядок завершения деятельности ТСЖ а также перечень вопросов, которые должны быть приняты только единогласно или большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников
 Порядок вступления в некоммерческое объединение порядок выхода из партнерства
 Состав и полномочия ревизионной комиссии и другая информация, относящаяся к конкретному ТСЖ

Полномочия председателя ТСЖ

Президент ТСЖ — человек, который выполняет функции лидера в этой некоммерческой организации. Выборы президента проходят большинством (более половины) голосов от общего числа собственников помещений дома, принявших участие в собрании на срок, предусмотренный Уставом. Это правило содержится в статье 147 Домашнего кодекса.

Президент выступает от имени ТСЖ в муниципальных и государственных исполнительных органах, а также в суде. Кроме того, он самостоятельно выполняет действия, направленные на выполнение задач, стоящих перед партнерством.

Президент партнерства — это избранный сотрудник, который является руководящим органом организации.

В соответствии со статьей 148 ТК РФ его можно выбрать только из числа собственников помещения многоквартирного дома. Компетенция президента выражается в соответствии с поставленной задачей.

Членство в товариществе

Членами ТСЖ могут стать только владельцы квартир, находящихся в конкретном кондоминиуме.

Членство зависит не от факта регистрации, а от наличия недвижимости. В результате после продажи помещения дома членство прекращается.

Плюсы членства в ТСЖ:

  • Возможность участвовать в решении различных вопросов (кроме текущих, которые принимает президент), связанных с управлением общим имуществом дома;
  • Участвовать в отчуждении общего недвижимого имущества, как указано в статье 143 Домашнего кодекса.

Процедура создания

Товарищество собственника жилья создается следующим образом:

 Получена информация обо всех гражданах, владеющих помещениями дома на праве собственности такую ​​информацию можно получить в Росреестре
Созыв общего собрания жителей поставить вопрос об установлении партнерства в повестку дня
Составление и принятие Устава Регистрация товарищества собственников жилья в налоговых органах в качестве юридического лица
 Открыт счет в банке в государственные органы направляются соответствующие уведомления, затем проводится первое собрание всех участников

Плюсы и минусы

Все методы управления недвижимостью имеют свои преимущества и недостатки, в том числе ассоциации домовладельцев. Преимущества партнерства:

 Органы управления ТСЖ часто проживают в контролируемом кондоминиуме благодаря ему они знают все недочеты и недочеты и принимают необходимые меры по их устранению
 Прямые договоры с организациями, предоставляющими ресурсы с банковского счета ТСЖ что позволяет избежать образования долга
 это некоммерческая организация и получение прибыли не является основной целью. Но товарищество имеет право заключать сделки при соблюдении Устава
 Государство поощряет создание таких ассоциаций жителей в некоторых субъектах РФ действуют налоговые льготы в отношении товариществ

Однако у них есть и недостатки, к которым можно отнести:

 Возможность создания только одного ТСЖ в жилом кондоминиуме в жилом кондоминиуме
 Возникновение некоторых трудностей в процессе определения размеров обязательных платежей
 Дополнительные членские взносы могут быть установлены общим собранием за исключением платежей за жилищно-коммунальные услуги
 В организации нет помещения для обслуживающего персонала в результате возникают сложности с его размещением
 При создании товарищества допускается заочное голосование поэтому в некоторых случаях владельцы могут не знать, что он формирует

Порядок ликвидации

Согласно ст. 141 Жилищного кодекса ликвидация ТСЖ осуществляется по нормам гражданского права, т.е к нему применяются основные правила ликвидации юридических лиц. Поэтому следует руководствоваться указаниями статей 61-65 ГК РФ.

Решение о ликвидации может быть принято на общем собрании собственников квартир в доме. В некоторых случаях такое решение принимается в судебном порядке.

В случае общего собрания более 50% участников компании должны проголосовать за решение.

Как расторгается договор субаренды по инициативе субарендатора, смотрите здесь.

Основания для принятия решения о ликвидации судом:

  • Организация вела коммерческую деятельность при отсутствии необходимой документации;
  • Регистрация ТСЖ была произведена с нарушением действующего законодательства;
  • Осуществление деятельности, не предусмотренной Уставом.

Видео: что такое ТСЖ, плюсы и минусы:

Оставьте ответ