Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Приобретение собственного жилья путем оформления государственного жилья в частную собственность — лучший способ стать полноправным собственником дома и получить право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Если, проживая в коммунальном жилом доме, зарегистрированные в нем лица не могут совершать никаких операций с недвижимым имуществом, собственник дома может иметь доступ к обмену, дарению, завещанию, наследству и даже к продаже квартиры после приватизации. Это главное преимущество приватизированной жилой недвижимости перед муниципальной.

Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения юридических проблем, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить вашу проблему, свяжитесь с нашим консультантом:

+7 499 938-66-17 (Москва)

+7812 425-69-34 (Питер)

8 800 350-31-82 (регионы)

это быстро и бесплатно!

До распада Советского Союза в России не было частной собственности. Все квартиры и жилые дома по праву принадлежали муниципалитету и государству, но, несмотря на эту особенность, каждый житель страны мог легко получить в свое пользование на неопределенный срок отдельную качественную квартиру и жить в ней на основании социальный договор аренды. Никто не мог управлять государственной недвижимостью. Государство предоставило своим гражданам только крышу над головой, которую они не могли ни продать, ни подарить, ни завещать. С 1991 года был принят закон, согласно которому каждый гражданин получил право зарегистрировать муниципальное жилье, в котором он проживает, и оформить его как личную собственность.

Этот закон развязал руки арендаторам государственного жилья и предоставил им большие возможности:

  • собственники могли составлять завещания в пользу третьих лиц (как физических, так и юридических лиц);
  • при оформлении кредита в банке можно было заложить квартиру.
  • можно было продать жилье по рыночной цене (а это немалая сумма, особенно с учетом того, что квартира получена бесплатно);
  • они стали полноправными собственниками квартир;
  • собственники могли сдавать недвижимость в аренду и получать от нее дополнительный доход в семейный бюджет;
  • после смерти собственника имущество перешло в собственность его прямым наследникам;

Но в то же время новые домовладельцы также получили залоговое право в форме:

  • ежегодная уплата налога на имущество.
  • содержание квартиры и взносы на содержание и обслуживание общих частей дома (подъезд, лифт и др.) за свой счет;

Особенности продажи приватизированной квартиры

С коммунальным жильем сделки не совершаются, поэтому при определенных обстоятельствах граждане, проживающие в государственной квартире, начинают задаваться вопросом, можно ли продать и как это сделать с приватизированной квартирой. Например, потребность в продаже жилья может возникнуть, когда семья планирует переехать в другой микрорайон города или даже в другое место (или даже страну). Никто не хочет бросать дом на произвол судьбы, а в другом месте никто не предоставит новую жилплощадь. Поэтому продажа квартиры — единственный выход из ситуации и вы можете немного добавить к выручке и купить себе дом, в который планируете переехать. Есть много ситуаций, когда продажа недвижимости — единственно разумное решение, поэтому оформление муниципальной собственности в личную собственность — правильный и законный способ решения возникших проблем.

Как и когда продать приватизированную квартиру

Но не все так просто. В продаже приватизированной квартиры достаточно нюансов и тонкостей, которые необходимо учитывать, прежде чем начинать весь процесс. В первую очередь необходимо выяснить текущее состояние жилища, то есть убедиться, что оно подлежит приватизации, потому что по российскому законодательству приватизировать нельзя:

  • служебные квартиры.
  • жилой фонд воинской части;
  • проживание в аварийном доме, подлежащем сносу;
  • жилая площадь из ведомственного жилого фонда;

Если объект недвижимости подпадает под действие Закона «О приватизации жилищного фонда РФ» № 1541-1, можно смело приступать к сбору необходимых документов и подавать заявление в соответствующие органы о регистрации жилища в качестве личной собственности. Только после завершения этой процедуры, которая может занять от одного до трех месяцев, и получения свидетельства о регистрации собственности от регистрирующего органа, вы можете думать о его продаже.

На вопрос, можно ли продать приватизированную квартиру, ответ однозначный: да. Приватизация жилья подразумевает получение права распоряжаться им по своему усмотрению, включая продажу. Поэтому теоретически квартиру можно продать сразу после получения Свидетельства о праве собственности. Закон не устанавливает никаких ограничений на возможность отчуждения приватизированной собственности, кроме тех, которые нарушали бы права и интересы других граждан.

Через сколько можно продать квартиру

Российское законодательство позволяет продавать или распоряжаться недвижимостью любым другим способом сразу после регистрации права собственности в Росреестре. В случае положительного решения о приватизации коммунальной квартиры собственнику или группе собственников будут оформлены договоры приватизации, с которыми они должны обратиться в территориальный регистрирующий орган. Также необходимо будет предоставить пакет сопроводительных документов и на месте написать соответствующее заявление. Процедура регистрации прав собственности займет в среднем 10-14 дней, после чего каждый участник процесса приватизации получит собственную копию Свидетельства.

Как и когда продать приватизированную квартиру

С момента получения документа, подтверждающего право собственности на квартиру, ее владелец может совершать любые операции с приватизированной недвижимостью. Но здесь необходимо учитывать форму собственности, в которую перешла коммунальная квартира после приватизации, поскольку это зависит от того, насколько легко и быстро можно будет продать недвижимость.

Частным жильем могут владеть:

  • поделиться.
  • соединение;
  • один человек;

Единственная форма собственности на приватизированное жилье позволяет продавать его без дополнительных сложностей и проблем, поскольку собственником является лицо, решение которого не зависит от третьих лиц. Исключением могут быть ситуации, при которых в данной жилой площади прописаны:

  • работникам и другим категориям социально незащищенных слоев населения.
  • отключен;
  • дети-инвалиды;
  • несовершеннолетние дети;

Внимание! Наличие в квартире зарегистрированных людей сильно усложняет процесс продажи, но не делает его невозможным.

В форме совместной собственности оба супруга одновременно являются законными собственниками. Следовательно, никто из них не имеет права отчуждать приватизированную жилую площадь без предварительного согласования этого вопроса с другим совладельцем. Если один из супругов против продажи дома, второй может продать его только при следующих условиях:

  • после судебного разбирательства (если один из них подал заявление о выделении доли в квартире).
  • после развода (когда жилье делится поровну между мужем и женой);

Это обстоятельство может стать препятствием при продаже приватизированной квартиры, поэтому к выбору формы собственности необходимо отнестись со всей ответственностью и серьезностью еще до начала приватизации.

Совместное владение недвижимым имуществом подразумевает распределение долей в квартире каждому участнику приватизации, достигшему 14-летнего возраста. Каждый из них является полноправным владельцем своей доли и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Но есть одно «но». В вопросах продажи приватизированной недвижимости приоритет при выборе покупателя на долю отдается другим собственникам, имеющим доли в этой квартире. Если ни один из нынешних владельцев акций не желает покупать акцию, владелец может продать ее третьим лицам извне.

Как и когда продать приватизированную квартиру

При продаже приватизированной квартиры необходимо учитывать еще одно обстоятельство. Поскольку коммунальный дом был передан бесплатно в частную собственность нового владельца, при продаже (конвертируемой в денежный эквивалент) выручка считается по закону чистой прибылью. А согласно Налоговому кодексу РФ все доходы физических лиц должны облагаться налогом — НДФЛ.

Согласно законодательству Российской Федерации, сделки с приватизированным имуществом не подлежат налогообложению. Следовательно, если с момента приватизации квартиры прошло более трех лет, то платить НДФЛ при продаже недвижимости нет необходимости. Если договор купли-продажи недвижимости будет заключен в первые три года после приватизации, доходы от продажи жилья будут облагаться подоходным налогом.

Важно! При продаже приватизированной жилой площади продавец должен будет платить налоги в казну.

Риски покупателя при покупке

Покупая приватизированную квартиру, покупатель может столкнуться с рядом проблем и трудностей или даже потерять деньги и жилье. Даже в тех случаях, когда с документами на недвижимость все в порядке, у владельца на руках свидетельство о праве собственности, а также заверенное письменное согласие на сделку от членов его семьи, покупатель все равно может столкнуться с некоторыми рисками.

Наиболее частым явлением среди подобных сделок с недвижимостью является наличие так называемых «отказников» от приватизации. Это те люди, которые имели полное право участвовать в приватизации и получать долю квартиры в личную собственность, но почему-то по каким-то причинам официально оформили отказ от участия в процессе и дали согласие на приватизацию л квартира без них. В этом случае квартира переходит из муниципальной собственности в частную собственность тех граждан, которые приватизировали жилье. «Отказники» в свою очередь, несмотря на изменение формы собственности на жилую площадь, сохраняют за собой право пользования ею бессрочно.

Как и когда продать приватизированную квартиру

Став полноправным собственником имущества и получив право распоряжаться им, новый собственник не вправе препятствовать реализации права на бессрочное пользование данной квартирой теми, кто ранее отказался от участия в приватизации. Следовательно, при смене собственника (при продаже квартиры) новый собственник не может ни выселить, ни отменить регистрацию «отказников» в этой квартире.

В этой статье рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите точно знать, как решить вашу проблему, свяжитесь с нашим консультантом абсолютно БЕСПЛАТНО! Внимание! Эксперты советуют не покупать приватизированную недвижимость, если на момент продажи есть зарегистрированные лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Если есть «отказники», то перед заключением договора купли-продажи их необходимо найти и письменно попросить заявить, что они добровольно поменяли постоянное место жительства и понять, что тем самым они теряют право пользования квартирами продано. После получения письменных заявлений каждого «отказника» можно заключить договор, но в договоре должен быть пункт, в котором перечислены все лица, отказавшиеся от приватизации, и определено их право на бессрочное пользование жилым помещением. Подписывая данный пункт, покупатель автоматически соглашается на покупку квартиры с «обременением».

Чтобы избежать каких-либо проблем, перед покупкой дома необходимо:

  • проверьте информацию, чтобы узнать, не обременена ли квартира какими-либо обязательствами (например, заложена ли она).
  • убедиться, что фактическая планировка дома соответствует техническому заданию БТИ;
  • проверить, есть ли в квартире на данный момент зарегистрированные лица, в частности несовершеннолетние, инвалиды, дети-сироты и так далее;
  • внимательно ознакомьтесь с информацией о предмете и содержанием его правоустанавливающих документов;
  • узнать, есть ли «отказники» от приватизации;

Несведущему человеку будет очень сложно разобраться во всех этих тонкостях самостоятельно, поэтому лучше всего зарезервировать и воспользоваться услугами профессионального юриста.

Размер налога при продаже

Помимо права распоряжаться недвижимостью, собственник после приватизации также приобретает определенные обязательства по отношению к объекту. Прежде всего, он обязан платить ежегодный налог на имущество, размер которого может варьироваться в зависимости от региона, в котором приватизируется квартира. Налоговым законодательством Российской Федерации установлен максимальный предел, который не может превышать данный вид налогообложения: это 0,1% от рыночной стоимости имущества, приобретаемого в личное имущество.

Еще один вид налога на отчуждение имущества — НДФЛ, поэтому, чтобы не платить его при совершении сделки с недвижимостью, собственников интересует, сколько потребуется продать квартиру после приватизации, чтобы избавиться от этой обязанности?

Если новый собственник решит продать недвижимость в первые три года после приватизации, он будет обязан уплатить в казну 13% стоимости квартиры — НДФЛ, так как этот трек рассматривается с точки зрения закон как прибыль (продавец владеет полученным имуществом бесплатно). В 2017 году в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым можно избежать уплаты НДФЛ при продаже приватизированного жилья, но только при условии, что оно было приватизировано не менее трех лет назад с момента получения Свидетельство о регистрации прав на него.

Внимание! Налогом с продаж не облагаются приватизированные квартиры, рыночная стоимость которых не превышает 1 млн рублей, независимо от срока владения имуществом.

Как и когда продать приватизированную квартиру

Если от продажи квартиры в первые три года после приватизации не избежать и, как следствие, уплаты налогов, затраты могут быть значительно сокращены, если будет использовано право на получение налогового вычета. Суть этого метода в том, что кадастровая стоимость проданного жилья снижается на 1 миллион рублей, а остальное облагается налогом, то есть существенно сокращается налоговая база. Это означает, что при продаже / покупке квартиры, кадастровая цена которой составляет 1 миллион рублей и менее, НДФЛ не уплачивается.

Но и здесь есть свои нюансы:

  • если в течение одного года со дня продажи объекта недвижимости продавец приобретает новую жилую площадь, налоговой базой будет разница между суммой продажи приватизированной квартиры и суммой покупки недвижимости (если сумма покупка превышает выручку от продажи, поэтому нет необходимости платить налоги, и покупатель должен получить дополнительную плату от государства).
  • максимальная стоимость жилой недвижимости для определения налогового вычета составляет 2 миллиона рублей, то есть максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей.;
  • только лица, имеющие официальную работу, имеют право на имущественный вычет;
  • воспользоваться правом на налоговый вычет можно только один раз в жизни;

Например, если гражданин продал приватизированную квартиру в апреле за 1,5 миллиона рублей, он должен был заплатить в казну 195 тысяч рублей. В ноябре того же года он покупает новый дом за 3,2 миллиона рублей. Это означает, что государство должно выплатить ему налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей. (предельно допустимое значение), но с учетом его обязательств по уплате налогов в размере 195 тысяч рублей он получит из казны всего 65 тысяч рублей. (260-195 = 65).

Как и когда продать приватизированную квартиру

Вопрос-ответ

Вопрос: Как продать приватизированную жилплощадь с несовершеннолетним ребенком?

Ответ: если несовершеннолетние дети будут зарегистрированы при продаже приватизированного жилья, это обстоятельство существенно усложнит процесс совершения сделки. Для того, чтобы продажа прошла без происшествий и была оформлена в соответствии с требованиями российского законодательства, необходимо до подписания договора освободить детей от этого жилого помещения и зарегистрировать их в квартире, находящейся в закрытом помещении способ уступает предыдущему, то есть так, чтобы жилищные условия после смены места прописки несовершеннолетних не ухудшались.

Вопрос: Можно ли продать свою долю в квартире без согласия?

Ответ: этот вопрос регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, который гласит, что продажа доли в приватизированном жилье возможна только с согласия остальных «держателей долей» — собственников. Но возможно исполнение плана (продажа) без их согласия. Для этого необходимо соблюдать установленный законом порядок:

  1. Сообщите в письменной форме каждому совладельцу о своем намерении продать долю (лучше всего сделать это так, чтобы было документальное подтверждение письменного сообщения о его намерениях, например, заказным письмом).
  2. После получения этого уведомления «держателям акций» дается определенное время, чтобы подумать и решить, покупать ли эту долю или нет.
  3. Если по истечении установленного законом срока (1 месяц) ни один из совладельцев приватизированной квартиры не выразил желания приобрести долю, закон разрешает ее продажу третьим лицам, независимо от того, согласны ли другие «держатели капитала» или меньше с этим решением.

Вопрос: Можно ли продать приватизированную недвижимость с зарегистрированным лицом?

Ответ: Несмотря на то, что в квартире прописаны люди, этот факт не является серьезным препятствием для отчуждения имущества путем продажи. Главное — снять с регистрации зарегистрированных лиц до регистрации сделки купли-продажи. В случае отказа от выезда на добровольной основе собственник квартиры имеет полное право обратиться в суд для решения этого вопроса и потребовать принудительного выезда этих людей, выдвинув веские аргументы в пользу этого обращения (в данном конкретном случае, это предстоящая продажа приватизированного жилья).

Оставьте ответ