Как рассчитать переплату по ипотеке

Перед покупкой жилья в кредит очень важно произвести правильный расчет по ипотеке. Заемщик оформляет в банке крупный кредит. Срок — длительный. Выходит, проценты, которые придется заплатить за весь период пользования кредитом, также окажутся очень значительными. Поэтому потребуется изначально проанализировать предлагаемые банком условия, чтобы не пришлось переплатить кредитору слишком большую сумму.

Переплата по ипотеке: ее составляющие

Покупателю квартиры нужно учитывать, что предстоит переплата по ипотеке. Значит, в ближайшие годы придется формировать свой бюджет с учетом этой переплаты.

Каким будет размер переплаты, это очень важно понять сразу. Тогда проще будет выбрать банк, а также конкретную программу кредитования. Все факторы, от которых зависит сумма переплаты по ипотеке, должны учитываться, тогда удастся сэкономить очень значительные суммы.

Состав выплат

Формируются выплаты:

  • из суммы займа;
  • из процентной ставки;
  • с учетом сроков погашения задолженностей;
  • с учетом типа платежа (аннуитетные, дифференцированные);
  • с учетом страховой стоимости жилья;
  • с учетом стоимости страховки жизни заёмщика;
  • при добавлении к тратам прочих сумм (комиссии за перевод средств, в виде оформления оценочного отсчёта и госпошлины за регистрацию сделки, пр.).

Эти характеристики способны сформировать стоимость кредита в полной мере. Банки обязаны предупреждать клиентов об обозначенных выплатах еще до момента подписания ипотечного документа.

Клиент подучает в руки бумагу, где обозначены все планируемые выплаты. Там имеется отдельный столбец, где указывается, каковой будет переплата в конкретном случае. Эта сумма указывается также в графике платежей. Однако там отражаются лишь проценты, а дополнительные расходы не представляются. Так что информация оказывается неполной.

Размер ипотечной переплаты: почему выходит большая сумма

Обычно берется очень значительная сумма на приобретение жилья. Это может быть 70-80 % от той цены, что обозначена в договоре. И еще, возвращать долг клиент банка будет очень долго, и весь этот период кредитор станет начислять проценты.

Пример. Допустим, соотечественник оформил жилищный кредит надолго — на 20 лет. Процентная ставка — 12 % годовых. Взял сумму от 2 млн руб. Значит, ему придется возвратить банку 3 млн 285 тыс. 213 руб. только в виде начисленных процентов. А если еще учесть ипотечную страховку, прочие расходы, возвращать придется еще более внушительную сумму.

Нужно понять, насколько переплата по ипотеке за 20-летний период больше, чем если бы заём гасился в более короткий период.

Допустим, заёмщик вернул банку долг за 5 лет. Тогда его переплата по процентам составит лишь 669 334 руб. А за 10-летний период — уже 1 443 303 руб.

Однако учитывать при расчёте срок оплаты основным фактором не стоит. Есть и иные факторы, не менее важные. Если снизить процентную ставку всего на 1 пункт, тогда (на этом примере) экономия переплаты составит сумму до 2 954 504 руб. То есть на 330 тыс. руб. выгоднее.

Методика расчёта переплаты

Заемщику, оформляющему кредит, следует четко просчитать переплату по ипотеке. Разные банки предлагают очень схожие условия, но размер переплаты при этом будет существенно отличаться.

Произвести правильные расчеты можно с помощью удобного кредитного калькулятора. Для этого потребуется использовать исходные параметры, которые следует сперва выяснить. Значит, произвести расчёт переплаты по ипотеке клиент сможет лишь в случае одобрения банка. Получатель кредита должен убедиться, что процентная ставка его устраивает, как и сумма кредита.

Произвести пересчёт переплаты по ипотеке в режиме онлайн можно при входе на любой из соответствующих сервисов, позволяющих легко вносить исходные данные, например, с помощью ипотечного калькулятора на нашем сайте. При этом вычисления на сайте выбранного клиентом банка, как ни странно, не всегда будут соответствовать действительности. Ведь кредиторы в своих расчётных сервисах устанавливают минимальную ставку, так легче привлекать клиентов. А дальше заемщик, выбравший этот банк, получает заниженный платёж. Хотя при подписании документов он окажется значительно большим.

Как уменьшить переплату в момент подачи заявки

Можно снизить переплату по ипотеке до момента оформления кредита. Нужно разобраться, какие именно факторы формируют сумму, как снизить ее.

Первый вариант. Снижение суммы займа. Желательно воспользоваться возможностью внесения первого взноса в большем объёме, используя:

  • собственные средства;
  • деньги, взятые у знакомых.

Меньшая сумма, взятая в банке, гарантирует снижение переплаты по ипотеке.

Второй вариант. Можно выбрать меньший срок погашения. Тогда заёмщику следует просчитать, справится ли он с выполнением этих условий. Короткие кредиты брать выгоднее. Предпочтительнее оформить ипотеку на 15 лет, чем на 30.

Третий вариант. Снижать процентную ставку следует всеми допустимыми способами. От нее существенно зависит, какой окажется переплата по ипотеке. Неплохую экономию дает даже уменьшение на 0,5-1 %. Принято считать, что наилучший процент могут иметь:

  • владельцы зарплатных карт;
  • сотрудники организаций-партнеров;
  • держатели вкладов в банке, выдавшем кредит.

Четвертый вариант. Банк предлагает выбрать вид графика. Так что обладатель финансов, имеющий такую возможность, сможет вносить крупные суммы. Тогда можно гасить задолженность дифференцированными платежами, это выгодно, так как переплата будет меньшей.

Пятый вариант. Что касается дополнительных платежей, то они при получении ипотеки в идеале не должны быть связаны:

  • с выплатами комиссий, сопровождающих перевод средств продавцу;
  • с рассмотрением заявки;
  • с последующей оплатой кредита.

Но существуют и обязательные расходы, избежать этих выплат не получится. Среди них:

  • оплата нотариальных услуг;
  • страхование жилья;
  • оформление отчёта оценщика, пр.

Оформить ипотеку без переплаты не удастся. Главное, это значительно ее снизить при оформлении кредитной заявки.

Снижение переплаты по уже действующей ипотеке

Допустим, россиянин уже оформил жилищный кредит. Даже при этом условии удастся снизить переплату. Вот предлагаемые способы.

  1. Можно произвести досрочное погашение. При каждом очередном внесении значительной суммы будут пересчитаны проценты. Они начисляются лишь за фактическое время использования кредитных средств. Это обстоятельство подобно оформлению займа на короткий срок. При досрочном погашении будет пересмотрена переплата по ипотеке, а заёмщик станет платить меньше. Отметится снижение ежемесячного платежа. Может быть укорочен срок кредита. Каждое досрочное погашение ипотеки гарантирует клиенту выдачу нового графика выплат.
  2. Заём можно погасить, используя средства федерального материнского капитала.

Важно. Бюджетные деньги направляются на оплату ипотеки, причем дожидаться 3-летия ребенка нет потребности. Просто собирается пакет документов, составляется заявление, документ направляется в нужное отделение ПФР. Далее будут перечислены деньги. Срок для поступления денег в счет погашения жилищного кредита — 1-1,5 мес. Осуществится частичное погашение ипотеки, в результате переплата по процентам заметно снизится.

Также можно оплатить жилищный кредит, привлекая средства регионального маткапитала. Размер этих выплат и правила использования определяются на местном уровне. При рождении ребенка его семье может быть выдана сумма в среднем 100-200 тыс. руб. Нужно обратиться в администрацию региона, чтобы выяснить, имеется ли в этом крае (области) такая социальная программа.

 

  1. Деньги выплачиваются многодетным семьям на погашение ипотеки. Размер — 450 тыс. руб. Эта программа действует с сентября 2019 г. Претендовать на такую госсубсидию имеют право семьи, где воспитывается третий ребенок и последующие дети с 2019 г. по 2022 г. Документы, чтобы оплатить ипотеку, предоставляются в банк, а уже из кредитного учреждения последует направление в гос. ипотечное агентство.
  2. Можно рефинансировать имеющуюся ипотеку. Другой приемлемый вариант — оформление новой ипотеки по ставке 5-6 % (заниженной). Возможность субсидирования кредитного процента обретают семьи при рождении 2-го малыша и последующих детей с 2018 г. по 2022 г.

К сведению. Чтобы стать участником госпрограммы, потребуется строго придерживаться условий, предусмотренных законодательством. Таким способом заёмщику удастся уменьшить переплату на будущие годы.

  1. Осуществление рефинансирования в ином банке — тоже хороший выход. Заёмщика не устраивает процентная ставка, прочие условия погашения займа. Тогда он вправе перевести ипотечный долг в другое кредитное учреждение.

Такая возможность предоставляется тем (исключительно отечественным) заёмщикам, которые прежде вносили платежи по кредитам своевременно.

При перекредитовании придется нести прежде установленные расходы (оценочный отчёт, страхование, пр.). Не факт, что переход в другой банк окажется выгодным. Нужно всё тщательно просчитать.

  1. Есть возможность возвратить проценты по ипотеке за переплату, обратившись к налоговикам. Клиент банка работает официально, системно платит налоги. Тогда он обретает право частично возвратить внесенные средства. Для этого потребуется каждый год обращаться в банк за получением выписки по ипотеке, прикладывая этот документ к декларации. Здесь налоговая база предусмотрена в объёме 3 млн руб. Другими словами, удастся вернуть переплату в предельном размере 390 тыс. руб. (из расчёта 3 млн. руб. * 13 % НДФЛ).
  2. Есть организации, в которых намечена компенсация за выплачиваемые по ипотеке проценты. Подобные мотивационные бонусы вводятся крупными предприятиями, проявляющими заинтересованность в сохранении квалифицированных кадров.
  3. Есть и такие субъекты РФ, где действуют определенные гос. субсидии, направляемые на оплату уже действующего кредита. Заёмщик вправе совмещать представленные методы возврата переплаты по процентам. Получив налоговый вычет, можно погашать кредит полученными средствами маткапитала или же путем рефинансирования (назначаются 5-6 %). Так что экономия на выплате банку процентов очевидна.

Как оформить ипотеку без переплаты

Ипотечный кредит принято воспринимать как кабальный. Банк, воспользовавшись безысходностью клиента, выдает ему требуемую сумму и значительно наживается. Хотя в России можно оформить беспроцентную ипотеку. В результате заемщику придется вернуть только ту сумму, которую от изначально брал. Подобные программы – редкость, россияне о них мало что знают.

Варианты беспроцентного ипотечного кредита: какие из них возможны в РФ

Ипотека военная. Такой заём выдается с учетом определенной ставки. Но для военнослужащего кредит становится бесплатным, так как его погашением будет заниматься Министерство Обороны. (условия предоставления военной ипотеки в 2021 году).

Жилье заемщику ничего стоить не будет, ведь министерство оплатит:

  • первый взнос;
  • тело кредита;
  • проценты.

Главное условие. Гражданин продолжает служить. Когда же он увольняется досрочно, возможны два варианта расчета по кредиту. Первый — производить оплату самостоятельно; второй — отказаться от квартиры.

Ипотека для жителей Курильских островов. Получить ипотеку они могут под 0 %. Жилье по гос. программе возводится уже с 2018 г. Граждане льготных категорий могут оформить такой кредит.

Альтернативное решение. Граждане вправе оформить беспроцентную ссуду от предприятия, предоставившего им работу. Средства на приобретение жилья выдаются исключительно сотрудникам. К тому же они обязаны выполнять конкретные требования.

Приобретение недвижимости от застройщика — партнёра банка. Это выгодная альтернатива беспроцентной ипотеке. Если кредит оформляется на незначительный период, тогда организация предоставляет весомую скидку при покупке недвижимости. Размер скидки — планируемая переплата, часть ее.

Но эти условия возможны лишь в рамках общих акций. Они великолепно помогают экономить при расчёте процентов. Предлагаемый вариант желательно мониторить на сайтах влиятельных ипотечных кредиторов, таких как ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Сбербанк и пр. (Читайте также: Как взять ипотеку от застройщика).

Для жителей ДФО. Почти что беспроцентная ипотека может достаться гражданам, проживающим на Дальнем Востоке. Им предлагается оформить жилищный кредит под 2 % годовых, чтобы:

  • купить квартиру в новостройке;
  • возвести особняк на гектаре, что был предоставлен государством для этой цели.

Можно сравнить предлагаемую ставку с другими условиями, определяемыми банками. Эта программа явно выигрывает.

Простой пример. Берется кредит — 1 млн руб. Срок займа — 20 лет. Переплата незначительная — 214 тыс. руб.

К сожалению, пока не разработаны в соответствии с программой Молодая Семья ипотечные условия без переплаты. Зато можно заемщикам этой категории воспользоваться иными социальными преференциями. Среди таких льгот — разрешение начислять для погашения жилищного кредита гос. субсидии, в том числе выплаты малолетним, маткапитал, пр. Также можно рефинансировать заём, чтобы после начислялся низкий процент.

Видео о конкретном примере расчета переплаты по ипотеке:

Оставьте ответ