Перепланировка квартиры: как узаконить сделанные изменения

Нередко владельцы квартир изменяют первоначальную планировку для улучшения функциональности и комфорта своего дома без согласования своих намерений с надзорными органами. Кажется, нет ничего постыдного в том, чтобы повернуть унитаз на девяносто градусов или переместить ванну в другой угол ванной комнаты, но об этих небольших изменениях также необходимо сообщить в соответствующие государственные органы, которые зафиксируют эти нововведения внутри и добавят информацию о них в техническая документация… Законодательством РФ предусмотрено, что любые изменения конфигурации помещения должны быть заранее согласованы с муниципальным образованием, а после завершения ремонта перепланировка должна быть узаконена.

Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения юридических проблем, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить вашу проблему, свяжитесь с нашим консультантом:

+7 499 938-66-17 (Москва)

+7812 425-69-34 (Питер)

8 800 350-31-82 (регионы)

это быстро и бесплатно!

Что относится к перепланировке

Статья 25 Жилищного кодекса РФ определяет понятие перепланировки и перепланировки жилья, а также перечень тех видов работ, которые не требуют предварительного согласования государственных органов и получения специального разрешения на их выполнение. Согласно этой статье из ТК РФ:

  • перепланировка — строительно-ремонтные работы, направленные на изменение конфигурации помещений, с последующим включением сведений о них в технический план и паспорт объекта недвижимости;
  • реорганизация — изменение расположения инженерных сетей и оборудования, полная замена на новое современное оборудование, перенос, частичная или полная замена коммуникаций и т д

Между этими двумя понятиями существует очень тонкая грань, которая практически незаметна человеку, не являющемуся специалистом в этих вопросах, поэтому для определения вида ремонтных работ необходимо обращаться к специалисту, так как дальнейшая разработка события будут зависеть от этого. В большинстве случаев перепланировка сочетается с элементами перепланировки, поэтому два понятия редко разделяются. Существенная разница между ними в том, что при реконструкции не всегда необходимо согласовывать свои действия с соответствующими органами, а перепланировка подлежит обязательному согласованию и получению официального разрешения.

Без согласования и специального разрешения вы можете самостоятельно проводить в квартире следующие работы:

  • косметический ремонт (покраска стен, поклейка обоев, замена полов, установка натяжных потолков, укладка плитки и т д);
  • замена инженерно-технического оборудования на более новое и современное, такого же размера, как и старое.
  • установка системы кондиционирования, установка спутниковой антенны;
  • замена дверных и оконных блоков (если внешняя сторона того же цвета, что и заменяемые блоки);
  • разборка встроенной мебели при условии, что они не указаны в техническом плане помещения;
  • заменить ванну на душевую кабину и наоборот;
  • переместить электрическую плиту внутрь кухни;

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

К реорганизационным работам относятся следующие работы:

  • полная или частичная разборка перегородок и ненесущих стен;
  • изменение положения газовых сетей и тепловых сетей.
  • устранение дверных и оконных проемов в несущих конструкциях и перегородках;
  • смена декоративных элементов фасада (смена имиджа);
  • создание дополнительных дверных или оконных проемов во внутренних ненесущих перегородках;
  • перенос сантехники внутрь ванной;
  • установка новых дополнительных перегородок из легкого материала, не создающих значительной дополнительной нагрузки на перекрытие межэтажного перекрытия и основных несущих конструкций;

Внимание! Все эти виды работ согласовываются по эскизу. Заказывать проект на их выполнение не обязательно.

Перепланировкой помещения считаются следующие строительно-ремонтные работы:

  • обеспечение лестниц и дверей в основных несущих стенах и перегородках;
  • перенос функциональных зон в другое место (спальни на кухне и наоборот).
  • изменение конструкции пола, в результате чего увеличивается нагрузка на пол и несущие стены;
  • оборудован лоджией и балконом;
  • установка дополнительных перегородок, дающих значительную нагрузку на основные несущие конструкции и межэтажные перекрытия;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • расширение или уменьшение дверных и оконных проемов в несущих стенах;

Все вышеперечисленные ремонтно-строительные работы требуют создания проектной документации, которую можно заказать в специализированной компании, имеющей лицензию на осуществление данного вида деятельности.

С чего начать оформление

Чтобы узаконить перепланировку квартиры, необходимо предварительно ознакомиться с особенностями данной процедуры и подготовить полный пакет необходимых документов. Инициировать сбор документов должны те, которые есть в распоряжении собственника квартиры:

  • документы на право собственности на объект недвижимости;
  • техническая документация.
  • паспорт гражданина;

Все документы должны быть в правильной форме и обновлены в определенный день. Если у собственника квартиры нет документов, их нужно рассортировать или переоформить, и только после этого можно приступать к оформлению остальных недостающих документов.

Внимание! Тонкости процедуры оформления перепланировки подвластны далеко не всем и могут запутать обычного человека, поэтому перед тем, как начинать процедуру оформления изменений конфигурации жилья, имеет смысл обратиться за консультацией к специалисту в этой сфере, который окажем квалифицированную помощь.

Если при перепланировке были внесены существенные изменения, может потребоваться проект, без которого не удастся легализовать действия, совершенные ни в административном, ни в судебном порядке. После того, как все документы будут готовы, собственник квартиры (арендатор) или его представитель должны обратиться в Службу технической инвентаризации, где фактически составят новый технический план и выдадут обновленное регистрационное удостоверение на объект недвижимости, в котором все внесенные изменения уже будут внесены и зафиксированы на этапе перепланировки.

После того, как новый технический паспорт квартиры будет готов, его владелец должен обратиться с конкретным заявлением в областную жилищную инспекцию, которая в течение полутора месяцев примет решение узаконить проведенную перепланировку или отказать в просьбе заявителя.

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

Сколько стоит узаконивание

однозначно ответить на вопрос о стоимости процедуры оформления перепланировки невозможно, так как каждый конкретный случай индивидуален и имеет свои особенности. Стоит отметить, что при глобальном изменении конфигурации квартиры, то есть когда были задействованы несущие конструкции и стены, стоимость перепланировки квартиры будет значительно выше, чем при незначительных изменениях, так как в первом случае разрешительная документация будет также требуются многочисленные контролирующие органы (БТИ, плановая организация, МЧС, санитарно-эпидемиологическая служба, служба пожарной безопасности, Роспотребнадзор и др.).

При расчете стоимости легализации перепланировки стоит учитывать следующие статьи затрат:

  • услуги ITV;
  • санкции (в случае незаконной перепланировки) и др.
  • получить специальное разрешение в различных инстанциях;
  • судебные издержки (составление претензионной декларации, уплата госпошлины и т д);
  • подготовка новой технической документации;
  • консультация юриста;
  • создание проектной документации;

Согласование перепланировки обойдется от 5 до 10 тысяч в зависимости от способа легализации (через судебный орган или Жилищную инспекцию). Но эти цифры являются приблизительными и могут сильно варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств и региона, в котором находится квартира с ремонтом. Также необходимо учитывать при расчете затрат и затрат на получение разрешительной документации в государственных органах (от 10 до 20 тысяч рублей) и при разработке проектной документации (от 30 до 90 тысяч рублей). В процессе могут возникнуть дополнительные расходы, которые могут быть не учтены вначале.

Учитывая, что в зависимости от различных факторов стоимость процедуры легализации может сильно различаться, примерный средний показатель можно рассчитать только при проведении перепланировки средней сложности. Цена проблемы в этом случае около 150 тысяч рублей.

Процесс оформления перепланировки

Легализовать самовольную перепланировку можно двумя способами:

  • административный (обратившись в БТИ и Жилищную инспекцию);
  • судебные (подача заявления в суд).

Прежде чем обращаться в один из этих органов, вам необходимо понять, что:

  • легализация перепланировки возможна только при наличии заключения контролирующих органов о том, что при реконструкции не были нарушены нормы СНиП, СанПиН и других нормативных и законодательных актов;
  • оформить перепланировку без уплаты штрафа за самовольное изменение планировки помещения не получится.

Куда обращаться

Процедура оформления уже завершенной перепланировки состоит из нескольких этапов. В каждом из них необходимо посетить несколько инстанций, которые, собственно, и занимаются оформлением и оформлением ремонтов.

Процесс легализации переделки состоит из следующих шагов (пошаговая инструкция):

  1. Этап сбора и подготовки документов. На этом этапе следует проверить наличие документов дома, отметить недостающие и обратиться в соответствующие государственные органы исполнительной власти для получения недостающих документов по списку.
  2. Обратившись в Бюро технической инвентаризации (ITV). Владелец квартиры на этом этапе с пакетом собранных документов обращается в местное БТИ, после чего уполномоченный сотрудник этой организации выезжает по указанному адресу для принятия мер с последующим внесением изменений в технику документации, маркируя их с красными линиями.
  3. Обратившись в областную жилищную инспекцию. При посещении Жилищной инспекции необходимо предоставить весь пакет документов и технический паспорт на квартиру с внесенными в него изменениями красным цветом. Закон дает 45 календарных дней уполномоченным сотрудникам Жилищной инспекции для рассмотрения заявления и принятия соответствующего решения.
  4. Обратившись в территориальный орган Росреестра. В случае, если Жилищная инспекция утвердила внесенные в планировку квартиры изменения и выдала официальное разрешение, необходимо с ним обратиться в органы Росреестра для получения нового кадастрового паспорта на объект недвижимости. Кроме того, внесенные изменения необходимо зарегистрировать в ЕГР, если в процессе перепланировки произошло изменение общей площади объекта.

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

В этой статье рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите точно знать, как решить вашу проблему, свяжитесь с нашим консультантом абсолютно БЕСПЛАТНО! Важно! Уплаты пени можно избежать, если все будет представлено таким образом, что перепланировка только планировалась (если в техническую документацию БТИ еще не вносились изменения), но это возможно только при условии, что никаких изменений были сделаны глобальными. Если такое произошло, выезд специалиста на место раскроет всю «аферу», а значит, штраф не избежать.

В том случае, если изменения уже нашли отражение в плане квартиры, узаконить уже проведенную перепланировку можно будет только в судебном порядке. Это те ситуации, когда Жилищная инспекция выносит отрицательное решение и не утверждает внесенные изменения, которые в технической документации квартиры отмечены красным цветом.

Отказ Жилищной инспекции может последовать в случае выполнения следующих видов работ:

  • удаление элементов системы отопления на лоджии или балконе;
  • создание препятствий доступу к инженерно-техническому оборудованию и другие модификации, запрещенные законом или не соответствующие установленным нормам и требованиям безопасности.
  • изменение конструкции пола, в результате чего значительно увеличивается нагрузка на несущие конструкции и пол;
  • уменьшение жилой площади или увеличение площади ванной, коридора или кухни за счет площади жилых комнат;

Дело не может быть передано в суд, если штраф уплачен своевременно, явные нарушения закона устранены и заявление повторно подано в Жилищную инспекцию для узаконивания проведенной перепланировки. Если явных нарушений и отклонений от действующих норм и правил нет и сотрудники Жилищной инспекции продолжают отстаивать свою позицию, имеет смысл подать жалобу на сотрудников Жилищной инспекции и заявление в суд с жалобой те же документы, содержащие запрос на согласование перепланировки квартиры. Важно понимать, что при рассмотрении дела необходимо стремиться и доказывать, что выполняемые работы абсолютно безопасны и выполняются с соблюдением всех норм и требований российского законодательства.

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

Внимание! Чем больше разрешений и официальных документов будет представлено в судебный орган, тем больше возможностей узаконить переквалификацию. Поэтому не стоит лениться и экономить время и силы на сборе документов и подготовке к судебным заседаниям. От этого зависит результат.

Необходимые документы

Список документов может варьироваться от случая к случаю. Это связано с особенностями регионального законодательства, а также с характерными особенностями конкретного дела. Но в среднем пакет документов для оформления перепланировки состоит из:

  • паспорта (документ, удостоверяющий личность заявителя — собственника квартиры, квартиросъемщика или их представителя);
  • техническое заключение всех типов контролирующих органов (СЭС, МЧС, Газовая служба и др.).
  • письменное согласие всех участников (для муниципальной квартиры) или всех совладельцев (для приватизированной квартиры);
  • технический план квартиры до перепланировки;
  • документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и др.);
  • проект перепланировки (эскиз);
  • свидетельства о праве собственности на недвижимость;
  • поэтажный план дома, в котором расположена квартира с перепланировкой;
  • технический паспорт помещения до перепланировки;

Если вопрос о легализации решается в судебном порядке, истец должен предоставить все документы с жалобой и квитанцией об уплате госпошлины.

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

При оформлении перепланировки в административном порядке (через Жилищную инспекцию) достаточно приложить соответствующую декларацию.

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

Скачать заявку на перепланировку или перепланировку жилого помещения

Сроки

Процедура легализации проведенной перепланировки квартиры состоит из тех же этапов, что и ее предварительное согласование, только в последнем случае этот процесс занимает меньше времени. Невозможно точно сказать, сколько времени займет полная перемена в квартире, так как на сроки влияет множество факторов, в том числе:

  • изготовление технического паспорта объекта с внесением изменений в конфигурацию жилища красными линиями (две-три недели);
  • изготовление нового кадастрового паспорта в Росреестре (оформляется за 2-3 недели).
  • в ожидании решения Жилищной инспекции (примерно 45 дней);

Если вопрос решается в судебном порядке, сложно сказать что-либо конкретное о сроках, поскольку судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а если дело не будет передано в суд и повторно подано в Жилищную инспекцию, то этот процесс может занять годы.

Какую перепланировку нельзя узаконить

Законодательством РФ предусмотрены виды ремонтных работ, которые ни в коем случае не могут быть согласованы в административном или судебном порядке. К запрещенным изменениям планировки помещения относятся:

  • вынос батарей, подключенных к центральному отоплению, на балкон или лоджию (это негативно скажется на температурном режиме соседних квартир);
  • создать гостиную, не оборудовав ее системой отопления и дневного света (без установки окна с выходом на улицу) и т д.
  • утепление полов благодаря системе центрального отопления;
  • перепланировка дома признана аварийной и подлежит сносу;
  • демонтаж основных несущих конструкций, в результате чего может быть нарушена прочность всего здания или может возникнуть угроза его целостности из-за смещения центра тяжести и увеличения нагрузки на остальные несущие конструктивные элементы (стены, колонны, перегородки);
  • перекрыть доступ к вентиляционному каналу (демонтаж, уменьшение его размеров и т д);
  • всевозможные строительные и ремонтные работы, в результате которых значительно ухудшаются жилищные условия проживающих в этом помещении;
  • объединить несколько квартир в одну, если они принадлежат разным людям (допускается только в том случае, если собственником является одно и то же лицо);
  • увеличить пространство кухни или ванной за счет жилья;
  • перенос «мокрых пятен» (туалет, ванная, кухня) в места, где у соседей внизу жилые комнаты;
  • создание балконов и лоджий, если это не предусмотрено проектом многоквартирного дома (допускается их установка только на первом и втором этажах);

Перепланировка квартиры: как узаконить внесенные изменения

Что будет, если планировку не узаконить

Злоупотребление планированием (как жилищным, так и нежилым) считается нарушением закона и предполагает применение превентивных мер против правонарушителя, которые включают:

  • наложение штрафа (от 2 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц);
  • изъятие недвижимого имущества и его продажа с публичных торгов.
  • наложение многократных и двукратных штрафов за отказ вернуть помещение первоначальному предприятию;
  • принудительное выселение и расторжение аренды (если это коммунальная квартира);
  • обязательство вернуть квартире первоначальный вид за свой счет и в строго установленные сроки;

В большинстве случаев можно пройти процедуру юридического оформления самовольной перепланировки квартиры, хотя это потребует много времени, терпения и денег. Есть возможность скрыть факт переделки квартиры и избежать уплаты штрафа, а также всех бюрократических «проволочек», но в этом случае собственник автоматически теряет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению (отдать , продам, обменяю). При подготовке документации для любых сделок с недвижимостью факт несанкционированного изменения будет выявлен, и владельцу все равно придется пройти «семь кругов ада», которых он так тщательно избегал до сих пор, и до сих пор фиксировать перепланировка.

возможна продажа квартиры с незаконной перепланировкой, но это обстоятельство сильно усложняет дело и сам собственник недвижимости может потерять в цене около 10% от рыночной стоимости объекта. Поэтому правильнее будет, прежде чем приступать к самовольной перепланировке, лучше все хорошенько подумать и трезво оценить все возможные риски, и только потом приступать к ремонту.

Оставьте ответ