Признание приватизации недействительной

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Основания признания процедуры приватизации недействительной закреплены в Гражданском кодексе РФ. В отношении сделки приватизации действуют нормы действующего гражданского законодательства в полном объеме. 

В данной статье рассмотрены вопросы, как можно оспорить переход имущества в частную собственность, какой порядок признания ее недействительной, а также сроки давности оспаривания такой сделки.

Особенности сделки приватизации

Порядок проведения приватизации установлен положениями Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и заключается в бесплатном переходе прав на жилье из государственной собственности в частную.

Данная процедура является особой разновидностью гражданско-правовой сделки и имеет определенные особенности:

  • Жилое помещение передается в нанимателей на бесплатной основе, то есть они не должны вносить плату за передачу недвижимости в их собственность;
  • в переоформлении могут принимать участие все граждане, зарегистрированные в квартире, включая лиц, которые временно отсутствуют, если они сохраняют право пользования данным жилым помещением;
  • участвовать в приватизации можно только однократно, повторный переход прав на объекты недвижимости допускаются только для граждан, не достигших совершеннолетия.
  • Процедура является добровольной, никто не может быть принужден к участию в этой программе.

Так как приватизация – это безвозмездная сделка, в отношении нее применяются нормы оспаривания недействительности сделок, установленные в гражданском законодательстве.

Основным условием, которое позволяет заинтересованным гражданам и компетентным органам власти признать сделку переоформления собственности недействительной, выступает нарушением законодательных правил. В ГК РФ установлены конкретные нарушения, которые являются основаниями для оспаривания сделок.

Основания для оспаривания

Признание любой юридической сделки недействительной на основании нарушения требований законодательства совершается по определенным правилам, в соответствии с которыми все сделки можно разделить на две категории:

  • Оспоримые сделки – чтобы оспорить сделку, необходимо предъявить в судебном порядке требование заинтересованного гражданина, в случае нарушения его прав и законных интересов;
  • Ничтожные сделки – соглашение считается недействительным с момента оформления, независимо от предъявления требований в суд (но для применения последствий недействительности сделки также понадобится судебное решение).

Основные принципы недействительности закреплены в ст. 166 Гражданского кодекса РФ и служат для оспаривания результатов процедуры приватизации.

В соответствии со статьями 167-179 указанного кодекса, содержащими основания для признания сделки приватизации недействительной, учитываются определенные обстоятельства:

  • В случае нарушения в ходе реализации процедуры приватизации прав нанимателей, включая незаконное исключение из участников сделки несовершеннолетних лиц;
  • При отсутствии надлежащих полномочий на участие в программе у гражданина, например, в приватизационной процедуре участвовало недееспособное лицо;
  • Совершение приватизации под влиянием обмана или заблуждения, а также в результате насилия или другого принуждения и др.

Во всех вышеуказанных случаях гражданам потребуется обосновать законность оснований для подачи заявления в суд о признании недействительности.

Нарушения при участии граждан в приватизации

Так как Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 устанавливает определенные требования к составу лиц, которые вправе принимать участие в процедуре приватизации, то какие-либо отступления от этих норм будут выступать основаниями для ее оспаривания в судебном порядке.

В качестве примеров подобных нарушений можно привести:

  • из состава участников программы несовершеннолетних детей, которые имеют право пользования жилым помещением и официально прописанных в нем;
  • незаконное исключение из состава участников приватизации лиц, которые не проживают в помещении, но не лишенных права постоянного проживания (к примеру, граждан, отбывающих наказание в местах лишения свободы и т.д.);
  • повторное участие в программе лиц, которые ранее воспользовались этим правом.

Важно помнить, что право на обращение в суд имеют как физические лица, заинтересованные в оспаривании сделки, так и компетентные муниципальные и государственные органы власти.

В частности, с целью защиты прав несовершеннолетних в суд могут обращаться органы опеки, а также органы прокуратуры.

При отсутствии граждан в квартире на временной основе, но, если они не утратили права постоянного проживания в жилом помещении, они должны обязательно учитываться в ходе приватизационного соглашения. В данной ситуации допускаются следующие способы:

  • временно отсутствующее лицо вправе получить право собственности и без личного участия при помощи выдачи на другое лицо доверенности от нотариуса;
  • оформление отказа от программы приватизации в нотариальном порядке. Если другие наниматели выразили согласие на сделку.

В случае, если временно отсутствующий гражданин не оформил нотариальный отказ от приватизации, и не составил доверенность в нотариальном порядке, то переход жилья в частную собственность на других проживающих является нарушением законодательства.

Также основанием признания недействительности считается повторное участие в программе гражданами, которые ранее уже воспользовались таким правом. Обратиться в суд в таком случае об оспаривании приватизационной сделки имеют право уполномоченные органы (к примеру, комитет по управлению муниципальным имуществом соответствующего населенного пункта).

О субъектах и объектах приватизации муниципального имущества, читайте здесь.

Нарушения, связанные с отсутствием полномочий

В случае оформления документации на сделку приватизации неуполномоченным лицом также относится к существенному нарушению гражданско-правовых норм. К таким случаям можно причислить:

  • Документы на переход жилья в частную собственность подписаны несовершеннолетним лицом при отсутствии согласования родителей (малолетние лица — до 14 лет вообще не обладают правом подписания документов);
  • Подписание заявления на приватизацию представителем, у которого не имеется надлежащим образом оформленной доверенности (к примеру, срок действия доверенности истек, или она не была заверена нотариусом);
  • Оформление приватизационной сделки ограниченно дееспособными или недееспособными гражданами (сюда можно отнести и несовершеннолетних субъектов);

Обнаружение вышеуказанных обстоятельств может совершаться по итогам проведенных проверок контролирующих муниципальных и государственных служб, а также физическими лицами, права и интересы которых были нарушены незаконной сделкой.

В качестве примера подобного нарушения можно привести случаи участия в данной программе лиц, имеющих психические заболевания или другие отклонения, которые не позволяют в полной мере руководить своими действиями и понять смысл оформляемого юридического соглашения.

В отношении таких граждан любые юридические действия должны совершать их законные представители (попечители или опекуны).

Признание процедуры передачи жилья в частную собственность по указанным основаниям недействительной производится по исковому заявлению заинтересованных граждан либо уполномоченных структур.

В результате заблуждения, угрозы, обмана или насилия

В соответствии с положениями ФЗ под №1541-1 от 04 июля 1991 г., участие в приватизационной сделке должно являться добровольным, а принуждение к ее оформлению и оказание давления на принятие решения нанимателей жилых помещений, не допускается.

В случае принятия решения под влиянием сторонних лиц, включая при возникновении угрозы либо насилия, нарушители привлекаются к мерам ответственности согласно законодательству, а сделка приватизации признается незаконной.

В таком же порядке оспаривается переход права собственности, выполненный под влиянием обмана или заблуждения, например, со стороны других жильцов жилого помещения.

Признание сделки недействительной по указанным основаниям происходит в суде по требованию исполнительных органов власти или граждан, права которых должны быть защищены.

Срок исковой давности и последствия оспаривания

Положениями ст. 181 Гражданского кодекса РФ определены сроки для подачи заявления в суд о признании недействительности юридических сделок.

Так как приватизация квартиры, совершенная с нарушением законодательных норм, является ничтожной сделкой, то в этом случае подлежит применению 3-летний срок исковой давности.

Начало течения данного срока определяется моментом, когда гражданин узнал о ом, что его права нарушены либо должен был узнать. Кроме того, действует норма о начале течения данного срока со дня исполнения соглашения, что имеет немаловажное значение в случае подачи искового заявления муниципальными или государственными учреждениями для защиты интересов физических лиц.

Возможно оспаривание только части сделки приватизации, при этом последствиями признания недействительности может быть:

  • расторжение договора передачи жилья в частную собственность, а квартира поступает назад в государственную собственность;
  • на основании решения суда права на недвижимость оформляются на дополнительных субъектов, или некоторые лица исключаются из участников программы.

В случае возвращения сторон в изначальное положение, т.е. реституции, наниматели не лишаются права участвовать в данной программе. Этот момент должен быть отражен в судебном решении, после рассмотрения иска о признании недействительности приватизационной процедуры.

Видео: Оспаривание договора, признание сделки недействительной: основания, помощь адвоката

Оставьте ответ