Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Обязанности граждан по выплате коммунальных платежей

Жилищный Кодекс РФ накладывает на владельцев, арендаторов жилплощади обязательство по своевременной оплате коммунальных услуг в полном объеме.

Граждане, проживающие в жилом помещении, которые получают ЖКУ, должны их оплатить до 10-го числа месяца, что наступает после расчетного.

При этом коммунальные услуги оплачиваются с момента совершения сделки купли-продажи.

Важно учитывать, что новый собственник обязуется производить оплату ЖКУ исключительно  за себя, выполняя это со дня регистрации права собственности на квартиру.

Какие последствия задолженности по ЖКУ?

Ключевыми из них являются:

Приостановление подачиопределенных коммунальных ресурсов
Судопроизводствопо истребованию задолженности с дальнейшей описью имущества приставами суда
Начисление неустойкина всю сумму задолженности
Выселение неплательщикаиз неприватизированного помещения
Полное отключениеквартиры от подачи услуги

Законодательные нормы

В соответствии с действующим законодательством РФ управляющие конторы вправе таким образом повлиять на должников:

Полное отключениенеплательщиков от ЖКУ, введение некоторых ограничений
Начисление штрафных санкцийна всю сумму долга
Размещение списков неплательщиковв местах общего пользования жильцов

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2021 году

В соответствии с Законом РФ владельцы вправе продавать свои жилые помещения с имеющимися долгами по коммунальным услугам.

Важнее всего при этом придерживаться таких базовых положений:

Нужно лично известитьвозможных покупателей о существующей задолженности
Предложить способыурегулирования спора
Можно подписать договор (в письменной форме)в соответствии с которым продавец обязан выплатить весь существующий долг из аванса, что будет получен от покупателя
 Отдельным положением в соглашениивыделить передачу задолженности с письменного согласия покупателя новому владельцу квартиры

Документальное отражение

Допустимые способы:

Задолженность передается новому собственникуэтому вопросу посвящен отдельный пункт в соглашении
Долг не передается покупателюв случае такого варианта наиболее корректно прописать в договоре, что между продавцом и покупателем не было согласия относительно выплаты задолженности новым владельцем жилплощади. Кроме того к соглашению необходимо приложить документ, фиксирующий существующий долг, ответственность за который полностью несет продавец жилья. Дабы в дальнейшем максимально оградить себя от возможных жалоб от управляющей организации, до того как провести сделку купли-продажи стоит посетить данную структуру, известив о скорой смене владельца

Кроме того, покупатель вправе оформить в письменной форме обязательство по оплате задолженности за ЖКУ по купленному объекту недвижимости.

Специфика заключения сделки

Процедура оформления купли-продажи должна быть реализована согласно правилам, что регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Важнейшими составляющими такого рода сделки выступают:

  • наличие соглашения, оформленного в письменном виде;
  • наличие объекта купли-продажи;
  • наличие двух сторон – продавца и покупателя.

В соответствии с законодательством РФ соглашение купли-продажи приобретает законную силу сразу же после его заключения.

Причем покупатель вправе требовать от продавца предоставить техпаспорт приобретаемого объекта, документ от поставщиков коммунальных услуг, подтверждающий наличие либо отсутствие задолженности, а также домовую книгу.

Срок исковой давности по взысканию коммунальных платежей в статье: срок исковой давности по коммунальным платежам.


Благодаря таким мерам удастся обезопасить себя от следующих неприятных моментов:

  1. Задолженность по ЖКУ.
  2. Неправомерные перепланировки.
  3. Посторонние жильцы, зарегистрированные в вашей квартире.

Перечень требуемых документов

В предварительном порядке продавец должен собрать:

  • Выписку, подтверждающую фактическое состоянии ЛС, которую выдает ЖЭК либо управляющая контора
  • Выписку из Регистрационной палаты, подтверждающую, что жилплощадь пребывает на учете
  • Кадастровый паспорт реализуемого объекта
  • Техпаспорт жилплощади
  • Правоустанавливающую документацию: свидетельство о наследовании, соглашение дарения, мены, купли-продажи и прочие.
  • Удостоверение личности (копии).

При условии, если реализуемая квартира пребывает в паевой собственности, нужно персональное присутствие каждого владельца во время заключения сделки, или же получение их письменного согласия на продажу, заверенного нотариусом.

Особенности

Каждый владелец недвижимости обязан понимать, что конкретно он вправе делать со своей жилплощадью:

Задолженность предыдущего владельца по перечислениям на капитальный ремонтв автоматическом порядке переходят на нового собственника помещения в соответствии с положениями ст. №158 ЖК РФ
Управляющие организации не вправе производить переуступкузадолженности владельца жилого помещения третьим лицам; если же это произошло нужно в оперативном порядке инициировать обращение в органы надзора
Покупатель жилплощади не несет никакой ответственностиперед управляющей компанией за те долги, который имел предыдущий владелец, если прочее не предустановлено в соглашении купли-продажи
При условии, если на недвижимость был наложен ареств соответствии с решением судебного органа, запрещается осуществлять с ней любые сделки, связанные с отчуждением
Задолженность по ЖКУ на протяжении трех летдолжна числится за собственниками недвижимости, после чего происходит ее списание
Собственник вправе распоряжаться жилплощадьюреализовывать, завещать, дарить и прочее, тогда как факт наличия задолженности по ЖКУ не может выступать в качестве веской причины для отказа в осуществлении такого рода действий

Документально оформленное согласие

При условии, если покупатель планирует купить квартиру с неоплаченной квартплатой, нужно документально закрепить данное решение о будущей судьбе долгов.

Наиболее элементарный способ – оформление предварительного соглашения купли-продажи, где указано:

Период временина протяжении которого необходимо подписать основное соглашение купли-продажи
Срокна протяжении которого долг должен быть выплачен
Сумма задолженностипо коммунальным услугам, обязательство продавца ее выплатить из  средств задатка
Суммарная стоимостьреализуемой недвижимости, величина аванса

По факту подписания основного соглашения предварительное автоматически прекращает свое действие.

Извещение управляющей компании

В случае покупки жилого помещения меняется и собственник, и лицевой счет для перечисления всех ЖКУ.

Это значит, что в обязательном порядке нужно известить управляющую контору о смене владельца, отправив письмо на имя руководителя, составленное в свободной форме.

Заявление-извещение можно передать получателю таким образом:

  • С помощью почты России, отправив заказным письмом с извещением либо же посредством сети Интернет
  • Самостоятельно доставить письмо в управляющую контору, передав его лично в руки уполномоченному лицу, проставив отметку о приеме.

При условии, если жилплощадь напрямую обслуживают разные поставщики коммунальных услуг, стоит отдельно составить такого рода заявления, отправив их в каждую фирму.

Где получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, смотрите здесь.

Видео: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам Риск ли это

Оставьте ответ